Hva er leietakere opptatt av når de skal leie et nytt lokale, og hva bør du ha fokus på for å framstå som et attraktiv utleier? Vi har tatt for oss noen av de viktigste faktorene vi mener du bør ha på stell i en tid hvor leietakere stiller stadig høyere krav.
Før du leser videre. Dette er ikke en artikkel om viktigheten av beliggenhet, om tilgang på barrista i resepsjonen, treningsmuligheter og fancy inventar. Derimot tar den for seg relevante punkter knyttet til kostnader, forbruk og miljø, som dagens leietakere også er opptatt av, og som du bør kunne redegjøre for når en potensiell leietaker spør.
1. Driftskostnader
Den som skal leie hos deg er garantert opptatt av å holde driftskostnader nede (hvem er ikke det?) og vil helt sikkert vite hva du gjør for at disse kostnadene skal være så lave som mulig. Oppvarming utgjør gjerne en stor del av dette, og bør derfor være energieffektive.
2. Inneklima
Et godt inneklima er naturlig nok noe som også har stor betydning for en leietaker. Her er god ventilasjon og innregulerte varmeanlegg viktige stikkord. Sørg derfor for at du kan dokumentere inneklimaet, enten med logg fra SD-anlegg eller lignende, eller med dokumenter som viser at krav etter Norsk Standard eller Breeam er tilfredsstilt. Det kan også være beregninger som viser temperaturer ved gitte driftsbetingelser.
Les også: Drift av SD-anlegg: Dette kan rørleggeren bidra med!
Vil du framstå som en ryddig utleier, har du brukerveiledere på plass, både for automatiske styringssystemer og for funksjoner som eventuelt må gjøres manuelt, som å åpne vinduer for lufting, eller å skjerme for solen.
Kan du tilby lokaler hvor temperaturstyringen er delt inn i soner, bør du få fram det også. Muligheten til å kunne styre temperatur og luftmengde individuelt i ulike rom og deler av bygget, er for mange en fordel.
Som utleier bør du også være klar over at du i henhold til arbeidsmiljøloven kan bli pålagt å utføre forbedringer knyttet til inneklima, hvis lokalene for eksempel har vært brukt til forretning tidligere, men nå skal brukes som kontorarbeidsplasser.
Les mer: Alle klager på inneklima på arbeidsplassen
3. Energimerking
Energimerkingsattest er obligatorisk for alle som skal leie ut yrkesbygg og alle som selger eller leier ut bygg skal bruke attesten i markedsføringen. I følge NVE er det mange som ikke følger dette pålegget. Kontroller de gjennomførte i 2018, viste også at mange bygninger ikke hadde energimerkingsattest i de hele tatt. Attesten skal ifølge energimerkeforskriften også fremlegges for leietaker før avtaleinngåelse.
Les mer: Energimerking og miljøsertifisering av næringsbygg
4. Universell utforming
Det er leietaker selv som arbeidsgiver som er ansvarlig for at lokalene er universelt uformet. Kan du likevel tilby dette, vil det selvsagt være til stor fordel for den som skal leie.
Les også: Universell utforming – detaljer som teller når toalettet skal fungere for alle
5. Vedlikehold og serviceavtaler
Vår erfaring er at det ofte skorter på vedlikehold i næringsbygg. Kanskje fordi det er fristende å utsette kostnader eller fordi det er uklart hvem som er ansvarlig for vedlikeholdet? Det vanlige er at utleier tar seg av det utvendige og at leietaker tar ansvar for det som er innvendig. Pass på at ansvarsfordelingen kommer tydelig fram i leieavtalen. Det samme gjelder krav til lokalenes tilstand ved opphør av leieforholdet.
Når det gjelder serviceavtaler, anbefaler vi å få på plass avtaler som sørger for service og vedlikehold på anlegg knyttet til vann, varme og ventilasjon. Kan du vise til at dere har gode rutiner for dette, vil det være en trygghet for den som skal leie.
Med slike avtaler reduserer du også sjansen for at uforutsette kostnader dukker opp, da du i mye større grad er kjent med status, og får løpende informasjon om nødvendige utskiftninger og forbedringsbehov.
6. Grønt ansvar
Mange virksomheter og leietakere stiller krav til energibruk og klimautslipp. Kanskje kan Miljøavtalen være aktuelt? Det er et verktøy, eller en egen avtale, utarbeidet av Norsk Eiendom med fokus på miljømessige forbedringer av bygg og lokaler i leieperioden. Et godt tiltak for å skape grønnere bygg, både nye og eksisterende.
7. Bruk VB Rørleggeren som samarbeidpartner
Å ha en fast samarbeidspartner knyttet til vedlikehold og reparasjoner av vann-, varme- og energiinstallasjoner i bygget, gjør at mange oppgaver kan løses både raskere og enklere enn de ellers ville ha gjort. Men rørleggeren kan også være en viktig bidragsyter når det gjelder utførelse og planlegging av energieffektive løsninger før et bygg skal bygges, eller et lokale skal gjøres om. Vi oppfordrer derfor til å ta oss tidlig med på råd.
Nyttige maler og lenker
Når det gjelder selve utleiebiten finnes det flere maler som ivaretar alt en bør tenke på når en skal leie ut eller leie et bygg. Både Enova og Byggalliansen har utarbeidet kravspesifikasjoner for leie av kontorlokaler.
I tillegg kan disse lenkene inneholde tips som kan være nyttige, både for utleiere og leietakere:
- Veileder for leie av næringslokale
- Huskeliste for næringsleie
- Offentligrettslige krav knyttet til bygg
- Bygningseiere ansvarlige for krav i arbeidsmiljøloven
