Skal ditt borettslag eller sameie rehabilitere rør eller pusse opp bad? Vet du i tilfelle hva slags tiltak som krever søknadsplikt og hvilke vedtak som må ha årsmøtets flertall? Eller hva slags avtale dere bør inngå med den som skal gjøre jobben? I denne artikkelen har vi samlet viktige krav og lover du og styret bør være kjent med!
Et styre har vedlikeholdsansvar
Du kjenner sikkert til styrets vedlikeholdsansvar. Som blant annet innebærer å sørge for at felles rør, kanaler og andre fellesinstallasjoner som går gjennom boligen eller i grunnen, blir holdt i orden. I tillegg er det gjerne styret som holder i større oppussingsprosjekt som går utover det vanlige vedlikeholdsansvaret. Uansett er det greit å kjenne litt til lovverket.
Relevant lovverk for borettslag og sameier
Er tiltaket søknadspliktig? Sjekk plan- og bygningsloven
Begynn med å sjekke om tiltaket er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Hvis det er tilfelle, skal det søkes og godkjennes før arbeidet starter.
…. Eller er det et unntak? Sjekk byggesaksforskriften (SAK10)
Tilfeller som ikke omfatter søknadsplikt, er beskrevet i Byggesaksforskriften. Unntakene fra søknadsplikten omfatter reparasjon av bygningstekniske installasjoner som vann- og avløpsinstallasjoner.
Men: Hvis rehabiliteringen medfører endringer, krever det søknad. Det gjelder blant annet hvis det blir nødvendig å bryte eksisterende brannskiller for å endre sluk. Profesjonelle fagfolk skal være kjent med både søknadsplikt og unntak. Spør dem om råd hvis du er i tvil!
Les også: Vedlikehold i borettslag og sameier: Når må vannledninger og avløpsrør rehabiliteres?
TEK17 og våtromsnormen
Rehabilitering skal utføres etter gjeldende byggeforskrift, TEK17. I tillegg er det smart å følge våtromsnormen, selv om den ikke er lovfestet. Våtromsnormen strekker seg lenger enn byggeforskriften og skal sikre faglig kvalitet.
Lov om borettslag og krav til samtykke
§ 8-9, pkt. 1 i denne loven sier at styret ikke kan gjøre vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold - uten at en generalforsamling har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall.
I tillegg er samtykke påkrevd ved tiltak som går utover vanlig forvaltning når tiltaket medfører økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.
Les mer: Rehabilitering i borettslag: Kan du nekte å betale for naboens nye bad?
Eierseksjonsloven og krav til samtykke
Ifølge Eierseksjonsloven § 49 kreves det også her flertall på minst to tredjedeler på årsmøte ved tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.
Håndverkertjenesteloven
Denne loven gjelder avtaler som inngås mellom næringsdrivende og den enkelte forbruker. Borettslag og sameier faller som regel utenfor forbrukerbegrepet, men i små borettslag eller ved mindre oppdrag, er det mulig å velge at denne loven skal gjelde.
Benytt ferdige blanketter ved avtaleinngåelse
For øvrig anbefaler vi at styret benytter ferdig utarbeidede blanketter basert på lovverk og norske standarder når avtaler og kontrakter med entreprenører skal inngås. Standardene forenkler kontraktarbeidet og kan samtidig være en rettesnor for styret og eventuell entreprenør. De gjør det dessuten enklere hvis eventuelle uenigheter skulle oppstå.
Kontraktene kan kjøpes hos Standard Norge, men velger du en VB Rørlegger har de kontrakter som er tilpasset disse lovverkene.
Øvrig lovverk
Lovene vi har tatt for oss i denne artikkelen, er som nevnt de viktigste. Det kan likevel være andre lover og forskrifter som kan være aktuelle for jobben ditt borettslag eller sameie trenger hjelp til, som for eksempel:
- Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr med forskrifter
- Lov om brannvern med forskrifter
- Lov om vern mot forurensninger og om avfall (forurensningsloven) med forskrifter
Er det noe du er usikker på i forbindelse med rehabilitering og lovverk, bør du spørre en fagperson som har kjennskap til dette. Vi hjelper deg gjerne! Vil du ha flere tips og råd kan du også besøke temasiden vår Oppussing og rehabilitering av VVS i borettslag.
Og skulle du være nysgjerrig på krav og standarder for rørbransjen, er det bare å laste ned denne presentasjonen:
