De fleste styrer vet at borettslaget eller sameiet har ansvar for store deler av rørene inne i bygget. Men hva med rørene som forsvinner gjennom grunnmuren og videre under bakken?
Her kan ansvaret være mindre opplagt. Stikkledninger, fellesledninger og kummer kan tilhøre borettslaget eller sameiet, selv om de ligger utenfor bygget. Derfor bør styret vite både hvor rørene går, hvem som eier dem og hvor ansvaret går over til kommunen.
Avløpssystemet består av flere deler. En enkel måte å skille dem på er å se på hvor rørene ligger og hva de betjener.
Innvendige avløpsrør fører avløpsvann fra blant annet kjøkken, bad og toaletter gjennom bygget.
Fellesledninger er ledninger som brukes av flere boliger eller bygninger. De kan ligge både inne i bygget og ute i grunnen.
Stikkledningen forbinder eiendommens avløpssystem med en hovedledning. Når hovedledningen er kommunal, betyr det ikke nødvendigvis at kommunen har ansvar for hele ledningen frem til bygget.
Forurensningsloven skiller mellom kommunale og private avløpsanlegg. Kommunen har ansvar for drift og vedlikehold av anlegg som helt eller delvis eies av kommunen. For private avløpsanlegg ligger ansvaret hos eieren. Kommunen kan også kreve at en stikkledning blir lagt om eller utbedret.
Det er lett å tenke at kommunen overtar ansvaret så snart avløpsrøret forlater bygget. Slik er det ikke nødvendigvis.
I Oslo har huseier for eksempel ansvar for den private avløpsledningen fra grunnmuren og frem til og med tilknytningspunktet på den kommunale avløpsledningen. Ansvaret omfatter også installasjoner som kummer og pumper.
Det betyr at en feil flere meter fra bygget fortsatt kan være borettslagets eller sameiets ansvar. Dersom flere eiendommer er koblet til samme private ledning, kan ansvaret også være delt mellom flere eiere.
Hvor grensen går, må derfor undersøkes konkret. Kommunale regler, ledningskart, avtaler, tinglyste rettigheter og dokumentasjon for eiendommen kan være relevante.
Les også: Slik håndterer dere rørstøy i borettslag og sameier
Når rørene ligger skjult under asfalt, plen og parkeringsplasser, er det lett å glemme dem. Helt til noe skjer.
En tett eller skadet ledning kan føre til tilbakeslag, lekkasjer, setningsskader eller behov for akutt graving. Da er det en stor fordel å vite hvor ledningene ligger og hvilke deler borettslaget eller sameiet har ansvar for.
Styret bør derfor ha tilgang til oppdaterte tegninger og kart over vann- og avløpsledningene på eiendommen. Det bør også være kjent hvor kummer og tilknytningspunkter ligger, og om eiendommen deler ledninger med naboer.
Ikke gå ut fra at kommunens kart gir hele svaret. Oslo kommune opplyser for eksempel at dokumentasjonen kommunen har om private avløpsledninger ofte stammer fra byggesaker og andre innsendte dokumenter. Det er eieren som har ansvar for å sende inn korrekte og oppdaterte opplysninger, og kommunen tar ikke ansvar for at eldre tegninger stemmer.
Les også: Når må vannledninger og avløpsrør i borettslag og sameier rehabiliteres?
Ny drenering, oppgradering av uteområder, etablering av ladeanlegg eller andre gravearbeider kan komme i konflikt med rør som allerede ligger i bakken.
Før arbeidet starter, bør styret derfor skaffe oversikt over ledninger og andre installasjoner i området. Finn ut hvor avløpsledningene går, hvor dypt de ligger, og om det finnes kummer eller tilkoblinger som arbeidet kan berøre.
Gamle tegninger bør ikke uten videre behandles som en fasit. Dersom plasseringen er usikker, kan det være nødvendig å få ledningene lokalisert før gravingen begynner.
Det kan også være smart å vurdere tilstanden på rørene samtidig. Skal gårdsplassen eller uteområdet først graves opp, kan det bli dyrt å åpne det samme området på nytt kort tid senere fordi en gammel avløpsledning må skiftes.
Les også: Gamle rør i borettslag og sameier: Skifte ut eller gå for rørfornying?
Styret bør ha oversikt over hvor stikkledninger, fellesledninger og kummer ligger, og skaffe dokumentasjon på hvor ansvaret går mellom borettslaget eller sameiet og kommunen. Det er også viktig å avklare om ledninger deles med naboeiendommer, og om det finnes avtaler eller tinglyste rettigheter som påvirker ansvarsforholdet.
Før dere setter i gang med graving, drenering eller andre større arbeider ute, må dere vite hva som faktisk ligger under bakken.