Det er en rekke forhold du kan påvirke hvis du ønsker å beholde leietakerne for en ny kontraktsperiode. Grunnene til at bedrifter bytter kontorlokaler er mange. Sjekk hvilke årsaker som er mest aktuelle for ditt næringsbygg – og gjør noe med dem!
Etter mange år som trofast leietaker, velger noen bedrifter å flytte ut når kontraktsperioden er omme. Årsakene er flere, og du som eier av bygget kan faktisk gjøre noe med mye av det.
I løpet av de opp til 10 årene en leiekontrakt løper skjer det endringer, både med bygget og med leietakeren. Derfor kan det være en rekke grunner til at en leietaker velger å flytte ut når avtalen går ut. Noen av årsakene kan du jobbe med for å øke sjansen til å beholde en lukrativ leietaker. Andre forhold må du bare innse at du ikke har kontroll over.
La oss se på noen vanlige grunner.
Dette er en sekkepost som rommer mye. Inne blir det for kaldt om vinteren og for varmt om sommeren. Mye trekk eller dårlig luft. Det er ingen mulighet for individuell justering av temperatur eller solskjerming. Eldre gårder har kanskje septiktanker eller fettutskillere som ikke tømmes så ofte som de burde - noe som kan by på utrivelig odør i bygget. Enkle tiltak kan rette opp i problemene.
LES OGSÅ: Alle klager på inneklima på arbeidsplassen
Bygget har fått et merkbart etterslep på vedlikeholdet. Malingen flasser av. Svertesoppen trives oppunder tak eller på vegg. Inngangspartiet er slitent og inngangsdørene tunge. Varmeanlegget yter ikke så godt som da bygget sto ferdig for 25 år siden. Energiforbruket er alt for stort i forhold til den komforten leietakeren har. Hvis vi setter det på spissen og ser for oss nye 10 år uten vedlikehold, bør du ikke bli overrasket om leietaker erklærer «Nei, dette gidder vi ikke lenger. Nå flytter vi!»
Noen bygg går ut på dato, og det har ikke leietakere sansen for. Etter moderniseringen for ti år siden fremsto lokalene som moderne og innbydende. De tekniske anleggene var da bare 15 år gamle og fungerte greit. Leietakere var snare med å sikre seg kontrakt. Hvis det har vært stillstand på oppgraderinger frem til i dag, har det dukket opp sterke konkurrenter med bedre løsninger på varme, kjøling og ventilasjon og universell utforming.
Planmessig vedlikehold er viktig for leietagerne og for deg som eier eller drifter av bygget. Ha derfor serviceavtaler med alle håndverksgruppene og sørg for at de planlagte vedlikeholdsarbeidene blir utført.
LES OGSÅ: Dette bør du ta med i en serviceavtale med rørleggeren
Her er vi inne på konsekvensene av punktene over: En virksomhet som synes at ansiktet utad er viktig, vil styre unna slitte og lite tiltalende lokaler. Det gjelder de fleste bedrifter i dag. De kan velge å leie seg inn i et mer moderne bygg for å fremstå som en attraktiv arbeidsgiver og leverandør. Et minimum av drift og vedlikehold er ikke alltid nok. Du må også oppgradere og «shine opp» litt for holde på leietakerne.
Leieprisen for kvadratmeteren er det lite å gjøre noe med. Den er kontraktfestet sammen med årlige justeringer. Men, den reelle leiekostnaden utvikler seg i takt med byggets forfatning. Det som endrer seg mest er felleskostnaden. Et nytt bygg har lavere felleskostnader fordi energi- og vedlikeholdsbehovet er mindre. Med årene drar det på seg med behov for reperasjoner og utbedringer, og utgiftene øker. Manglende vedlikehold eller utdaterte løsninger i røranlegget ditt kan for eksempel gi deg skyhøye strømutgifter, som igjen påvirker felleskostnadene.
LES OGSÅ: Har du ett av disse kostnadsmonstrene i ditt rørtekniske anlegg?
Hvis du samtidig er for slapp med driftsrutinene, kan resultatet bli at leietakerne ser etter andre lokaler, hvor de synes de får noe bedre for de samme pengene.
Etter flere år i de samme lokalene, kan arealet rett og slett ha blitt for lite. Virksomheten har kanskje vokst og ansatt mange nye hoder siden innflytting. Hvis det ikke er mulig å utvide lokalene, har ikke leietaker annet valg enn å flytte på seg. Da må du vise deg som en ansvarlig forvalter. Kanskje du kan komme opp med midlertidige løsninger eller tilpasninger som gjør at leietaker blir værende? Som regel er det enklere og rimeligere å beholde en god leietaker enn å skaffe en ny.
Byggets adresse kan du gjøre fint lite med. Hvis leietaker ønsker å flytte nærmere et sentrum eller ha kortere reisevei til flyplassen, må du bare forholde deg til det. Det å flytte en bedrift er kostbart og tidkrevende i seg selv. De fleste leietakere vil nok være der de er hvis det er mulig - og hvis de føler at deres behov blir ivaretatt.
Ikke sitt stille og vent på at leietakerne dine sier opp sine kontrakter og flytter ut. Du må jobbe proaktivt og være i forkant. Gjør deg godt kjent med de som bruker bygget ditt og knytt kontakter. Ha jevnlige oppfølgingsmøter med leietakerne og be om innspill til forbedringer. Sørg også for å ha gode forbindelser til håndverkere som kan bistå deg med små og store tiltak for å beholde sikre betalere i bygget. Vedlikehold lønner seg!
LES OGSÅ: 7 ting du setter pris på ved den faste rørleggeren din
Last gjerne ned e-boken vår nedenfor. Der får du mange gode råd og tips om rutiner for vedlikehold.